1. 政策制定的背景和依据

为全面贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，健全城乡发展一体化体制机制，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》(厅字〔2022〕34号)，自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》(自然资办函〔2023〕364号)，国家金融监督管理总局、自然资源部《关于做好农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款相关工作的通知》(金规〔2024〕3号)，《上海市深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》(沪规划资源乡〔2023〕201号)，深化农村土地制度改革成果落地生效，推动建立本市城乡统一的建设用地市场，支持和规范奉贤区农村集体经营性建设用地入市工作，结合奉贤区实际，制定本办法。

2. 政策制定背后的重要考虑

推进集体经营性建设用地入市是促进乡村振兴战略实施和城乡融合发展的重要决策。

3. 政策适用范围

本办法适用于奉贤区内在符合规划、用途管制、依法取得的前提下，以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市的和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营用途的土地。

4. 政策预期目标

推动建立本市城乡统一的建设用地市场，支持和规范奉贤区农村集体经营性建设用地入市工作，促进乡村振兴战略实施和城乡融合发展。

5. 政策核心关键

在坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价。明确抵押人、抵押权人、抵押物范围、价值评估、抵押登记、禁止设定抵押情形、抵押权实现、征收条件下处置、风险补偿等内容。

6. 政策有何亮点

落实农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价;对农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的各环节进行详细规定，保障贷款工作规范开展;规定土地所有权人在同等条件下享有优先购买权;对金融机构提供风险补偿。

7. 政策执行标准

1. 开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的地块应当已经完成农村集体经营性建设用地所有权和使用权的确权、登记、颁证等工作，奉贤区相关部门指导地块所在乡镇选取金融机构开展业务。

2. 农村集体经营性建设用地使用权抵押时，其地上的建筑物、构筑物及其他附属物对应的地上附着物随之抵押，新增建筑物不属于抵押财产。

3. 农村集体经营性建设用地使用权的价值可由抵押人及抵押权人认可的具有评估资质的中介机构评估确定，未取得合法房屋产权的地上建筑物，不得计算价值。

4. 抵押登记参照国有土地使用权抵押登记办法的有关规定，由不动产登记机构办理。

5. 权属不清或存在争议、司法机关依法查封、被依法纳入拆迁征地范围、擅自改变用途等情形的集体经营性建设用地使用权不得抵押。

6. 借款人不履行到期债务或发生约定情形时，抵押权人按协商或法院拍卖、变卖抵押资产方式实现优先受偿。

7. 农村集体经营性建设用地使用权抵押后被征收，按不同情况处理补偿费用。

8. 贷款逾期形成不良贷款，金融机构尽职追偿，符合条件可享受风险补偿。

9. 参与的金融机构应研究制定操作办法细则并负责实施。

8. 政策时间节点

本办法自发布之日(2025年12月16日)起实施，有效期两年。

• 关于印发《上海市奉贤区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理办法》的通知