上海市奉贤区经营主体住所登记管理细则（草案）

  第一章 目的和适用范围

  第一条 为了进一步有效利用住所资源，降低创业成本，激发经营主体活力，根据《上海市经营主体住所登记管理办法》要求，结合本区实际情况，制定本细则。

  第二条 本细则适用本区各类经营主体住所（含依法登记的公司、非公司企业法人、个人独资企业、农民专业合作社（联合社）的住所，合伙企业的主要经营场所，个体工商户和各类分支机构的经营场所）的登记管理。

  以军队、武警部队房屋作为经营主体住所的，不适用本办法。

  法律、法规、规章对经营主体住所另有规定的，从其规定。

  第二章 经营主体住所登记要求

  第三条 以非居住用房作为经营主体住所，房屋不得是违法建筑，且不得使用配电间、避难层（间）和疏散通道等涉及生命、财产安全的专用部位（区间）。

  以住宅物业管理区域内全体业主共有的会所作为经营主体住所的，应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上的业主同意，由业主委员会出具证明文件。

  以住宅物业管理区域内不属于全体业主共有的会所作为经营主体住所的，应当符合规划部门审批的用途。尚未审批用途或者改变用途的，应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数且人数过半数的业主同意，并由业主委员会出具证明文件。

  第四条 以城镇居住用房作为住所的,房屋不得是违法建筑，且应当按照《上海市住宅物业管理规定》的规定，办理改变房屋使用性质的手续。

  以农村宅基地上房屋作为经营主体住所的，应当通过房屋安全鉴定并经利害关系人同意，由镇政府、街道办事处或其授权单位出具证明文件。农村宅基地上的房屋登记为经营主体住所，不改变其原有使用性质。

  第五条 经营主体实际使用的住所小于产权证明最小单位的，申请人提交了由产权人出具的场地分割平面图，可以登记为经营主体实际使用的住所的地址。

  第三章 经营主体住所使用证明

  第六条 经营主体办理住所登记时使用自有房屋的应当提交房屋产权证复印件并提供原件进行核对。租赁他人房屋的应当提交房屋产权证复印件和租赁协议原件，并提供产权证原件进行核对。不能提供产权证原件的应当提供区不动产登记部门出具的房屋状况与产权人信息单。

  （一）经营主体提供以下材料的，可以免于提交不动产权证：

  1.经备案的租赁合同；

  2.经营主体住所属于旅馆、宾馆房间的，提交旅馆、宾馆营业执照；

  3.经营主体住所属于商品交易市场内场所的，提交市场经营管理企业营业执照。

  （二）经营主体使用的住所无法提交不动产权证的，应当提交以下证明材料：

  1.属于公有非居住用房的，提交公有非居住房屋租赁合同；

  2.属于公用民防工程的，提交民防管理部门出具的有关文件；

  3.属于商业网点用房的，提交商业网点管理部门批准文件；

  4.属于已竣工未取得不动产权证房屋的，提交建设工程竣工验收备案证明及房屋用途证明文件；

  5.属于区政府规定的其他可以从事经营活动的非居住用房的，提交区政府规定的其他证明文件，相关证明文件应当载明房屋已通过安全鉴定。

  第七条 产权证明无具体道路门牌号码、门牌号码不清或者产权证明上门牌号码与住所实际门牌号码不一致的，应当提交所在地公安部门出具的证明文件。

  第八条 房屋涉及转租的，应当提交产权人同意转租的书面文件，且租赁期限不得超过同意转租的期限。

  第四章 集中登记

  第九条 在本区范围内从事不扰民、不影响周边环境和公共安全经营活动的经营主体，可以在区人民政府或者其授权单位认定的一处或多处非居住用房内集中登记。

  第十条 实行集中登记的场地应当满足以下条件：

  （一）有区人民政府或者其授权部门同意开展集中登记的法律文书，授权单位必须同时提交区人民政府的授权文件；

  （二）集中登记地必须产权明晰，房屋用途应当是办公、商业等非居住用途，具有特殊用途的专用房屋不得作为经营主体集中登记地；

  （三）鼓励盘活和利用闲置的商业用房、工业厂房、企业库房等资源作为集中登记地，已有多家商户开展实地经营的场地不得作为集中登记地使用；

  （四）应当有明确统一的管理单位，并制定管理制度。

  符合以上条件的街镇、开发区及区属公司可以持申请书、相关授权文件、管理规章、集中登记地场地使用证明等材料向区市场监督管理局提出申请。区市场监督管理局认为其符合我区规划且管理制度规范的报市市场监管局登记部门批准可以认定为集中登记地。

  第十一条 集中登记地管理单位应当指派专人统一办理入驻经营主体注册登记的手续，并对所提交材料的真实性负责。

  第十二条 集中登记地管理单位应落实以下管理职责：

  （一）建立联络员制度。集中登记地管理单位确定一名联络员， 协助属地市场监督管理所的日常管理，配合入驻经营主体的行政、法律文书送达等工作，并为入驻经营主体提供高效、规范、便捷的服务，形成良好的沟通纽带，便于入驻经营主体与市场监督管理局的日常联系。

  （二）建立档案管理制度。集中登记地管理单位对入驻经营主体的实际办公经营场所、主要负责人及联系电话、邮箱等基本情况进行登记并建立档案，按月将入驻经营主体的数量和类型、主营业态和税收情况等统计数据上报区市场监督管理局。

  （三）建立异常情况报告制度。集中登记地管理单位应当与入驻经营主体保持密切联系。入驻经营主体发生登记事项变更或者因故解散，集中登记地管理单位应及时督促经营主体办理变更及注销手续，一旦发现入驻经营主体经营中存在异常情况及违法行为应当及时向属地市场监督管理所报告。

  第十三条  发现集中登记地管理单位存在以下情形的，区市场监督管理局可以取消其集中登记地资格：

  （一）在为入驻经营主体办理登记时提交虚假材料或者采取其他欺诈手段隐瞒重要事实取得登记，且情节严重的；

  （二）日常监管中发现集中登记地管理单位管理混乱，不能落实管理职责，且情节严重的。

  第五章 一址多照

  第十四条 符合以下情形之一的，可以将同一地址的非居住用房登记为两个以上经营主体的住所：

  （一）经营主体之间有投资关系，使用相同住所办公；

  （二）经营主体已经不在其登记的住所经营的，在产权人出具承诺负保证责任的承诺书并提供了证明原租赁协议终止或无效的证明文件后可以登记为新入驻经营主体经营场所。

  以区市场监督管理局认定的集中登记地作为住所的,适用前款规定。

  第六章 一照多址

  第十五条 本区登记的经营主体可以在登记住所以外开展经营活动，无需向区市场监督管理局申请办理经营主体登记备案手续。企业确有需要的，可以依法申请办理分支机构登记。在登记住所之外的其他场所从事与经营范围一致且不涉及行政许可的经营活动、属于区市场监督管理局管辖的企业，也可以申请增加经营场所备案。

  第七章 个体工商户网络经营场所

  第十六条 仅通过网络交易平台开展网络交易活动的平台内经营者申请登记为个体工商户的，可以将网络经营场所登记为经营场所。同一经营者有两个以上网络经营场所的，应当一并登记。

  第八章 住所标准化登记信息库

  第十七条 区政府或其授权单位应当对本辖区内具备信息化管理条件的非居住用房、集中登记地等房屋的地址、产权、类型、租赁及使用情况等信息进行统一管理，并保持动态更新。

  区市场监督管理局归集前款信息，建立全区统一的住所标准化登记信息库“贤址云”。经营主体使用住所标准化登记信息库中的房屋办理登记，并依法取得房屋使用权的，可以免于提交住所使用证明。

  第九章 监督管理

  第十八条 经营主体住所应当具备特定条件但不具备的，或者利用违法建筑、擅自改变房屋用途等从事经营活动的，由规划资源、住房城乡建设管理、房屋管理、公安、生态环境、应急管理、城管执法等部门依法处理；涉及许可审批事项的，由负责许可审批的行政管理部门依法监管。

  第十章 附则

  第十九条 本细则用语的具体含义：

  （一）居住用房，是指根据《上海市房屋建筑类型分类表》和原上海市房屋土地资源管理局《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》的规定，房屋用途登记为“居住”的房屋。具体包括房屋类型登记为公寓、花园住宅、联列住宅、新工房、新式里弄、旧式里弄、简屋的城市居住用房。

  （二）非居住用房，是指按照《上海市房屋建筑类型分类表》和上海市房屋土地资源管理局《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》的规定，房屋用途登记为除“居住”以外其他用途的房屋。

  （三）产权证明最小单位，是指《房地产权证》或者其他产权证明上记载的最小室号、部位。

  （四）利害关系人，是指农村宅基证上载明的共同使用人。

  第二十条 本细则自 2024 年 XX月 XX日起施行，有效期 5年，失效期为2029年 XX 月 XX 日。

  【起草背景和决策依据】《上海市奉贤区经营主体住所登记管理细则（草案）》

  一、起草背景

  2020年以来，《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国市场主体登记条例》等新法律、法规先后出台，《上海市优化营商环境条例》也于2023年11月完成修订（涉及经营主体住所登记内容），《上海市经营主体住所登记管理办法》（沪府办规〔2024〕2号）也于2024年3月完成修订，《上海市奉贤区企业住所登记管理细则》的上位法依据发生了变化。同时，经营主体对进一步降低制度性交易成本的需求和自建房安全管理要求等，都对经营主体住所登记提出了新要求。为适应新情况、新变化，更好满足经营主体需求，同时进一步规范基层登记机关实践，有必要对《上海市奉贤区企业住所登记管理细则》进行修订。

  二、决策依据

  《中华人民共和国民法典》

  《中华人民共和国市场主体登记条例》

  《上海市优化营商环境条例》

  《上海市经营主体住所登记管理办法》（沪府办规〔2024〕2号）

  政策解读

  问：文件修订的背景是什么？

  答：2020年以来，《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国市场主体登记条例》等新法律、法规先后出台，《上海市优化营商环境条例》也于2023年11月完成修订（涉及经营主体住所登记内容），《上海市经营主体住所登记管理办法》也于2024年3月完成修订，《上海市奉贤区企业住所登记管理细则》的上位法依据发生了变化。同时，经营主体对进一步降低制度性交易成本的需求和自建房安全管理要求等，都对经营主体住所登记提出了新要求。为适应新情况、新变化，更好满足经营主体需求，同时进一步规范基层登记机关实践，有必要对《上海市奉贤区企业住所登记管理细则》进行修订。

  问：细则适用范围有哪些？

  答： 本细则适用本区各类经营主体住所（含依法登记的公司、非公司企业法人、个人独资企业、农民专业合作社（联合社）的住所，合伙企业的主要经营场所，个体工商户和各类分支机构的经营场所）的登记管理。

  问：以农村宅基地上房屋作为经营主体住所，应如何申请？

  答：以农村宅基地上房屋作为经营主体住所的，应当通过房屋安全鉴定并经利害关系人同意，由镇政府、街道办事处或其授权单位出具证明文件。农村宅基地上的房屋登记为经营主体住所，不改变其原有使用性质。

  问：哪种情况下经营主体可以免于提交不动产权证？

  答：经营主体提供以下材料的，可以免于提交不动产权证：

  1.经备案的租赁合同；

  2.经营主体住所属于旅馆、宾馆房间的，提交旅馆、宾馆营业执照；

  3.经营主体住所属于商品交易市场内场所的，提交市场经营管理企业营业执照。

  问：实行集中登记的场地应当满足哪些条件？

  答：实行集中登记的场地应当满足以下条件：

  （一）有区人民政府或者其授权部门同意开展集中登记的法律文书，授权单位必须同时提交区人民政府的授权文件；

  （二）集中登记地必须产权明晰，房屋用途应当是办公、商业等非居住用途，具有特殊用途的专用房屋不得作为经营主体集中登记地；

  （三）鼓励盘活和利用闲置的商业用房、工业厂房、企业库房等资源作为集中登记地，已有多家商户开展实地经营的场地不得作为集中登记地使用；

  （四）应当有明确统一的管理单位，并制定管理制度。

  问：本区登记的经营主体可以在登记住所以外开展经营活动吗？

  答：本区登记的经营主体可以在登记住所以外开展经营活动，无需向区市场监督管理局申请办理经营主体登记备案手续。企业确有需要的，可以依法申请办理分支机构登记。在登记住所之外的其他场所从事与经营范围一致且不涉及行政许可的经营活动、属于区市场监督管理局管辖的企业，也可以申请增加经营场所备案。

  根据《重大行政决策程序暂行条例》《上海市重大行政决策程序规定》《上海市重大行政决策公众参与工作规则》等相关规定，2024年4月至9月期间，区市场监管局组织开展《上海市奉贤区经营主体住所登记管理细则（草案）》公众参与活动，通过向社会公开征求意见、书面征求意见、专家论证、实地走访等方式听取相关公众意见，并就相关意见建议进行研究。现将有关情况报告如下：

  一、向社会公开征求意见

  2024年5月11日至2024年6月9日，按照《奉贤区重大行政决策程序规定实施办法》要求，采取便于社会公众参与的方式，在上海市奉贤区人民政府官方网站上，公布《管理细则（草案）》，向社会公开征求意见。此次公开征求意见的期限为30日。在征集期间未收到社会公众的反馈意见和建议。

  二、书面征求意见

  2024年4月至9月，结合《管理细则》修订工作，区市场监管局向上海市市场监管局及相关单位书面征求意见。

  三、专家论证

  2024年7月，区市场监管局邀请三位专家对《管理细则》进行论证指导。

  四、实地走访

  2024年5月至7月，区市场监管局实地走访东方美谷集团股份有限公司及杭州湾经济园区，经区市场监管局介绍《管理细则（草案）》修订情况及政策内容后，企业及园区代表未提出意见建议。