关于加强社区治理规范物业管理的实施意见

  （征求意见稿）

  为深入贯彻党的二十大精神，全面落实习近平总书记关于城市工作的重要论述和考察上海重要讲话精神，根据《物业管理条例》《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》《上海市住宅物业管理规定》等文件要求，进一步加强和规范全区住宅物业管理工作，有效提升社区治理精细化、服务精准化水平，结合奉贤区实际，制定本实施意见。

  一、加强党对物业管理工作的领导

  （一）健全党建引领社区物业协调机制。建立健全区、街镇、居民区三级党建引领物业治理联席会议制度，由区委组织部牵头，区委社会工作部、区房管局等部门共同组成，加强顶层设计、政策研究、统筹推进。各街镇（开发区）党（工）委统筹党群、社建、城管、公安等力量，定期研究、整合资源、协调矛盾、全力推进。居民区党组织不断完善“1+3+X”管理模式，吸纳社区民警、城管执法、群众代表等多元主体，形成共商共议共决、共建共治共享的工作合力。

  （二）提升居民区党建工作效能。落实居民区党组织对业主委员会换届改选小组、业主委员会成员候选人的人选建议权、结构建议权，积极推荐符合条件的居民区“两委”成员、群众活动团队负责人、在职党员和青年党员等作为业主委员会成员候选人。推动业主委员会党员和物业服务项目负责人中的党员担任居民区党组织兼职委员。在不具备成立党组织条件的物业服务项目中，居民区党组织要通过选派党建指导员等方式，发挥“贤城红管家”党建联盟作用，实现党的组织和工作全覆盖。

  （三）强化业主委员会党组织建设。推动符合条件的业主委员会成立党支部或党的工作小组，并将党组织建立情况和党员比例纳入业主委员会备案要求。强化业主委员会党组织支持和保证业主委员会依法依规行使职权，参与研究物业管理区域有关重大问题，协助居民区党组织做好小区内问题意见收集，主动联系物业服务企业党组织，协调化解居民与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

  （四）推进物业服务企业党建工作。健全物业服务企业党组织属地管理与行业指导相结合的工作机制，采取单独组建、区域联建、行业统建等方式，推动物业服务企业在符合条件的物业服务项目成立党支部或党的工作小组。全面推行住宅物业服务项目负责人到项目所在居民区党组织报到，主动融入属地街镇社区网格工作，积极组织开展“物业服务周”、物业服务企业“结千家暖万心”等活动，促进物业服务质量和社区治理水平“双提升”。

  二、推动社区治理“三驾马车”协同发力

  （五）强化居民委员会自治功能。居民委员会应抓好业主委员会成员梯队建设，推行居民委员会和业主委员会成员“双向进入、交叉任职”机制，推广居民委员会工作人员兼任业主委员会执行秘书。对业主委员会未组建或不能正常履职的，应当在街镇（开发区）的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托可暂时代行业主委员会相关职责。针对大额维修资金使用、小区公共收益支出、共用设施改造更新等重大事项，指导业主委员会、物业服务企业落实报告制度。积极搭建民主协商议事平台，支持物业服务企业在社区开展服务活动，协调好物业服务与社区管理的关系。

  （六）规范业主委员会日常运行。业主委员会应建立健全日常会议、定期接待、财务管理、信息公开、矛盾协调等工作制度，完善小区相关管理细则，督促物业服务企业依法依约履行物业服务合同。按照小区议事规则和管理规约约定，经业主大会授权可行使一定额度内业主共有部分经营收益支出、住宅专项维修资金使用决策权力。加强协调业主之间、业主与物业服务企业之间关系，根据业主大会授权就涉及全体业主利益的物业服务纠纷依法进行诉讼。督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，按时缴纳物业费。积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，配合公安、消防、城管、绿化市容、市场监管等部门做好物业管理区域内的社区综合治理工作。

  （七）强化物业服务企业履约责任。物业服务企业应认真落实物业服务质量主体责任，制定完备的内部管理制度，建立服务投诉快速处理机制。根据物业管理区域的具体情况和合同约定，足额配备具有相应资格和能力的服务人员，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业管理区域内的业主共有部分，维护物业管理区域内的基本秩序。按照有关规定履行物业管理区域内安全管理责任，建立和完善安全风险防控、隐患排查治理机制，主动识别、分析可能发生的各类突发事件，配合相关部门做好安全防范处置工作。

  三、提升物业管理服务水平

  （八）加强住宅小区综合治理。强化物业项目承接查验。由街镇（开发区）、建设单位、业主委员会、物业服务企业及其他相关部门联合开展，按规定做好现场查验、问题整改、设施设备移交、备案受理和资料核查、归档工作。深化小区垃圾分类治理。完善以居民区党组织为领导核心，多元主体共同参与的住宅小区垃圾分类治理长效机制，加强装修垃圾、大件垃圾投放、收运、收费管理，引导投放人规范分类投放行为。规范小区绿化管理。以保护小区原有绿化面貌为原则，明确绿化养护范围、等级及对应收费标准，加强日常养护管理，规范绿化布局调整，提升小区绿化品质。优化小区停车管理。挖掘停车资源潜力，鼓励社区联动开放车位分时共享。经业主大会表决通过，办理相关审批批准手续后，可重新划定或增建小区停车位。推广智慧停车模式，提高车位利用率。推进二次供水设施移交接管。按照“明确职责、稳步推进、滚动实施、动态接管”原则，移交前物业服务企业不得擅自中止二次供水设施管理或者降低管理和服务标准，移交后由供水企业负责运行维护和修理更新。

  （九）优化住宅物业服务模式。探索“大物业”统管模式。鼓励各街镇（开发区）以城市社区规划为基础，聚焦规模较小、距离相近的老旧小区，结合旧房综合改造等城市更新项目，改善小区基础设施设备，整合利用社区资源，嵌入社区服务功能，打造特色街区和“十五分钟生活圈”。实施无物业小区分类管理。对相对封闭独立、配套设施较为完善、具有一定建筑规模的老旧小区，原则上通过招投标形式选聘物业服务企业进行管理。对暂不具备专业化物业服务条件的老旧小区，鼓励通过“组团式以新带旧”引入市场化企业，提升保洁、保绿、保安等基础性物业服务水平。推广酬金制计费方式。推行“收支清晰、多退少补”的管理模式，依规开展资金年度预决算执行和收支情况审计，提升物业服务资金使用透明度。

  （十）推行“质价相符”调价机制。各街镇（开发区）应建立健全物业服务和价格双向选择机制，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息，积极推行物业服务价格评估。以《奉贤区住宅物业服务等级参照标准（试行）》为基础，聚焦物业服务企业选聘或续聘、旧住房修缮改造、物业管理区域调整、物业服务标准提议调整等重要窗口期，引导建设单位或小区全体业主选定（调整）等级标准并匹配相对应的收费标准。

  （十一）开展“宜居社区·美丽家园”建设。各街镇（开发区）应强化“党建+网格化”社区治理模式，加强组织统筹，推进业主自治，聚焦改善社区环境、加强社区管理、完善社区服务、保障居住安全、丰富文化生活，通过资源整合、优势互补、共驻共建等方式，全面提升住宅小区宜居水平。通过经验复制推广带动全域整体提升，积极营造争优、创优氛围，打造“有颜值”“有内涵”的宜居社区品牌形象。

  （十二）加快物业行业数字化转型。各街镇（开发区）应推进居住社区物联网建设，指导督促建设单位、业主大会和物业服务企业向行业管理部门开放相关系统数据接口。持续推进区智慧物业平台建设，健全小区健康度评价、停车收益监管、高坠隐患监测、自用部位维修抢单等应用场景。加强跨平台联动处置系统和机制建设，实现物业类案件全域全量在线派单、处置、反馈。推行“贤城智管家”移动端程序，为业主提供报修、投诉、建议、评价等多样化服务功能。

  （十三）健全基层队伍增能机制。加强激励机制，将党建引领物业治理作为对居民区“两委”考核的重要内容和居民区干部晋升晋级、评先评优等的重要依据。加强培训赋能，分层分类对居民区干部、业主委员会成员、物业服务企业人员及微网格长、楼组长等基层治理骨干开展物业服务管理专业培训和应急演练。加强典型选树，通过“最美物业人”评选等多种形式，提升物业服务企业履约意识和社会责任意识。

  四、提高住宅小区安全运行水平

  （十四）加强住宅消防安全管理。各街镇（开发区）应加强住宅物业消防安全责任落实、消防相关政府实事工程组织实施、日常消防安全管理及相关监督检查活动。居民委员会应组织开展志愿消防管理、应急演练和安全宣传等活动，引导业主或物业使用人遵守消防安全管理规定。物业服务企业应当按照消防安全防范服务约定事项，加强物业管理区域内共用部位的消防巡查、检查和消防设施器材、标志的设置维护。

  （十五）加强房屋使用安全管理。探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检制度，通过政府财政、建设单位、业主个人多方筹集资金，用于房屋共用部分的安全检查、检测鉴定、维修养护和更新改造等。各街镇（开发区）应监督指导物业服务企业加强房屋安全情况日常巡查，发现房屋主体承重结构安全问题和高空坠物风险等及时采取防范措施。业主委员会或物业服务企业未能及时组织维修的安全紧急问题，所属街镇（开发区）应在相关部门的指导下组织代为维修。相关行业部门应加强对特种设备、消防、玻璃幕墙、电力、燃气等领域安全管理的监督指导，并对工程类整改项目进行全过程监督。

  （十六）加强重点设施设备安全管理。加强住宅电梯使用管理。制定《奉贤区住宅电梯使用、维保环节合规管理服务规范》，全面落实老旧电梯和存在严重安全使用隐患、不符合现行标准电梯的安全评估，并根据评估结论明确电梯继续使用条件或对电梯进行维修、改造、更新。加快推动既有多层住宅电梯加装，做到“能加、愿加则尽加、快加”。加强电动自行车充电安全管理。鼓励各街镇（开发区）在现有基础上提高住宅小区充电口与电动自行车数量配建比例，加快充电设施升级改造，落实停放充电场所工程性和技防类措施。因地制宜建设分散充电桩、充（换）电柜等充电设施，推进充电设施建设全覆盖。加强宣传教育，引导业主自觉规范电动自行车停放充电行为。

  （十七）强化住宅安全责任保险机制。鼓励保险机构开发新险种和叠加现有险种，形成覆盖房屋全周期的保险机制。落实住宅工程质量保险制度，以市场化的手段推动完善工程质量和房屋安全监管机制。完善保险经济补偿机制，将保险纳入住宅物业灾害事故防范救助体系，鼓励物业服务企业、业主或物业使用人投保火灾责任保险或者家庭财产险，发挥保险化解住宅物业火灾事故善后矛盾纠纷等作用。

  （十八）落实安全管理信息上报机制。物业服务企业在日常巡查中发现存在损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物（构筑物）、占用消防通道、电动自行车飞线入户充电、“底商上住”违规装饰装修行为等社会关注度高、涉及公共安全的住宅小区综合治理事件，应及时予以劝阻、制止、上报。住宅小区内发生人员伤亡或严重影响业主和物业使用人日常生活等其他突发事故（事件），应及时报告所属街镇（开发区）和相关管理部门，并落实现场应急处置相关措施。

  五、加大物业行业监管力度

  （十九）开展物业服务“红黑榜”评价。健全区、街镇（开发区）两级物业服务综合评价机制，将评价结果作为物业服务企业各类评优评先、物业服务项目招投标的重要依据。鼓励业主委员会(或建设单位)在制定物业选聘方案时，将评价结果作为物业服务合同解除的约定条款；建议各街镇（开发区）将年度评价结果不达标的住宅小区作为重点审计对象，推动形成优胜劣汰的市场环境。

  （二十）加强物业项目招投标管理。各街镇（开发区）应监督指导业主大会合法合规开展物业选聘，鼓励优先采用招投标方式，提高业主与物业服务企业双向选择适配度。因物业服务合同期限届满或物业服务企业违约、解散、破产等原因无法继续履约，且业主大会没有依法作出续聘或另聘决定的，各街镇（开发区）可通过政府采购或者依据物业服务“红黑榜”评价结果选定物业服务企业提供临时服务，服务期限不超过六个月。

  （二十一）加强专项维修资金、公共收益管理。各街镇（开发区）应加强专项维修资金、公共收益使用的日常监管，监督指导专项规约相关条款的制定和修订，明确资金来源和用途、管理方式、账目公布、审计审价等内容。推进专项维修资金年度审计及业主委员会换届审计全覆盖，督促业主委员会和物业服务企业及时落实问题整改。鼓励设立公共收益的公共收入账户并支持业主依法依规开展监督。当维修资金余额低于法定续筹红线时，公共收益应优先用于补充维修资金。

  （二十二）落实物业服务信息公开制度。制定《奉贤区住宅小区物业服务基本事项清单》，明确物业基本服务内容及标准。各街镇（开发区）应监督制度物业服务企业及时公布并更新物业服务项目的基本情况、服务内容、收费项目等信息以及其他依照法律、法规规定和物业服务合同、管理规约约定应当公告的信息，

  （二十三）强化行业信用记分及结果运用。按照客观、准确、公正、及时原则，严格落实物业服务企业和项目经理失信行为记分制度。完善守信激励、失信惩戒机制，强化信用记录在物业服务项目招投标、临时物业服务企业预选库入选、各类专项审计、监督检查和评优评先等方面的应用，实现信用信息共享，规范物业服务企业经营行为。

  六、健全社区治理保障机制

  （二十四）加强协同联动机制建设。各街镇（开发区）、相关部门应建立完善统一领导、分级负责、条块结合、综合协调的工作机制。公安、城管、消防、市场监管等执法力量应积极参与小区治理，有效遏制违法违规行为的发生。强化物业矛盾纠纷源头治理，依托“12345”市民热线、“962121”物业服务热线以及“贤城智管家”移动端程序等平台，发挥“三所一庭”、物业纠纷调解组织等协作机制作用。完善诉讼与非诉讼相衔接的物业纠纷多元化解机制，司法机关应提高物业服务诉讼案件立案、裁决、执行效率。

  （二十五）增强基层行业管理力量。各街镇（开发区）应按照辖区常住人口、地域面积、住宅小区规模等情况合理配置基层治理力量。基层房管机构原则上应按每50万平方米住宅小区物业量配置1名工作人员。保持基层行业管理队伍的稳定性，优化人员年龄结构和梯队建设。强化行业管理的专业性，积极引入具有一定专业背景、社区管理经验的人员充实队伍。

  （二十四）加大财政保障支持力度。健全经费投入保障机制，由区、街镇两级财政每年配套安排小区管理专项经费并纳入年度财政预算，主要用于支持老旧小区、售后公房、大居区域物业服务管理和房屋应急维修。鼓励各街镇（开发区）采取购买服务等方式探索引入“第三方评价”机制，在招投标咨询、物业费用评估、业主委员会筹建等方面提供专业支撑。

  （二十五）加强社会面宣传教育引导。各街镇（开发区）、相关部门要充分运用各类媒体和社区公告栏、宣传栏等载体，积极组织开展各类线上线下宣传教育活动，加强物业管理法律法规知识宣传，引导居民合法维护权利，理性表达诉求，自觉承担义务。要及时总结推广优秀经验做法，加大正面宣传和负面曝光力度，积极营造履约践诺、诚实守信的浓厚氛围，推动物业服务行业可持续发展。

  七、其他事项

  本实施意见自2025年1月1日起施行，有效期限为三年。国家、上海市对物业管理另有规定的，从其规定。

  关于《关于加强社区治理规范物业管理的实施意见（征求意见稿）》的起草背景和决策依据

  一、起草背景

  近年来，我区物业服务“低价低质”、服务行为不规范、物业矛盾纠纷加剧等问题凸显，影响和制约着物业服务行业健康可持续发展，已经成为社区精细化治理的薄弱环节。对此，我局坚持以更强担当、更主动作为，结合奉贤区实际，研究制定《关于加强社区治理规范物业管理的实施意见（征求意见稿）》，进一步加强物业管理，提升服务水平，加快促进社区治理效能提档升级，更好满足辖区居民群众的日益多层次、多样化的美好居住生活需求。

  二、主要决策依据

  1.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，自2021年1月1日起施行）

  2.《物业管理条例》（2018修正）

  3.《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》（中共中央、国务院2021年发布）

  4.《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号）

  5.《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）

  6.《上海市绿化条例》（2018修正）

  7.《上海市居民委员会工作条例》（2020修正）

  8.《上海市住宅物业管理规定》（2023修正）

  关于《关于加强社区治理规范物业管理的实施意见（征求意见稿）》的政策解读

  1.《实施意见》的制定目的是什么?

  通过党建引领夯实物业管理基础、加强“三驾马车”协调联动、提升管理服务水平、保障住宅运行安全、强化物业行业监管，推动破解住宅物业管理服务“沉疴顽疾”，促进行业发展水平和社区治理效能“双提升”。

  2.《实施意见》的适用范围有哪些？

  本区行政区域内实施物业服务的住宅小区。

  3.《实施意见》的制定过程是怎样的？

  根据《物业管理条例》《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》《上海市住宅物业管理规定》等文件要求，立足当前我区物业管理基本情况，分析研判行业未来发展趋势，起草《实施意见（征求意见稿）》，通过书面征求、网上公开征求、座谈会、走访调研等形式，充分听取政府相关部门、重要涉及单位、社会公众、法律顾问、业务顾问等意见，并经过合法性审查、专家认证等程序，最终形成《实施意见（征求意见稿）》。

  4.《实施意见》的主要内容有哪些？

  《实施意见》主要内容包括五个部分：第一部分是加强党对物业管理工作的领导，明确坚持党建引领，健全党建引领社区物业协调机制，提升居民区党建工作效能，加强业主委员会、物业服务企业党组织建设，完善“区-街镇-居民区”三级党建引领物业治理体系。第二部分是推动社区治理“三驾马车”协同发力，明确居民委员会、业主委员会、物业服务企业各自职责，协调和理顺三者间的职能与关系，形成各司其职、各负其责、相互配合、协调联动的治理格局。第三部分是提升物业管理服务水平，从住宅小区综合治理、物业服务模式、“质价相符”调价机制、宜居社区建设、行业数字化转型和基层队伍增能机制6个方面，指引推动物业管理服务提质增效的着力方向。第四部分是提高住宅小区安全运行水平，加强住宅消防、房屋使用、电梯运行、电动自行车充电安全管理，强化住宅安全责任保险机制，落实安全管理信息上报机制。第五部分是加大物业行业监管力度，从物业项目招投标、物业服务“红黑榜”评价、专项维修资金和公共收益、物业服务信息公开制度、信用记分及结果运用5个方面，加强物业服务全过程监管。

  5.《实施意见》的保障措施有哪些？

  《实施意见》明确提出四大保障机制，推动落实各项政策措施。一是加强协同联动机制建设。统筹公安、城管、消防、市场监管等执法力量，建立完善统一领导、分级负责、条块结合、综合协调的工作机制。强化物业矛盾纠纷源头治理，完善诉讼与非诉讼相衔接的物业纠纷多元化解机制。二是增强基层行业管理力量。合理配置基层治理力量，优化人员年龄结构和梯队建设，保持基层行业管理队伍稳定。强化行业管理的专业性，积极引入具有一定专业背景、社区管理经验的人员充实队伍。三是加大财政保障支持力度。健全区、街镇两级财政经费投入保障机制，鼓励各街镇（开发区）采取购买服务等方式探索引入“第三方评价”机制，在招投标咨询、物业费用评估、业主委员会筹建等方面提供专业支撑。四是加强社会面宣传教育引导。积极组织开展各类线上线下宣传教育活动，引导居民合法维护权利，理性表达诉求，自觉承担义务，同时加大正面宣传和负面曝光力度，积极营造履约践诺、诚实守信的浓厚氛围。

  根据《重大行政决策程序暂行条例》《上海市重大行政决策程序规定》《上海市重大行政决策公众参与工作规则》等相关规定，我局组织开展《关于加强社区治理规范物业管理的实施意见（草案）》（以下简称《实施意见》）公众参与活动，通过向社会公开征求意见、书面征求意见、召开座谈会、实地走访等方式听取相关公众意见，并就相关意见建议进行研究。现将有关情况报告如下：

  一、向社会公开征求意见

  2024年8月12日至2024年9月12日，我局通过奉贤区人民政府网站公示《实施意见》，征求社会各方意见和建议。在征询期内，未收到社会公众的意见反馈。

  二、书面征求意见

  2024年8月15日，我局书面征求区委组织部、社会工作部、公安分局、城管局、消防支队、市场监管局等政府相关部门、属地街镇（开发区）、供水企业等34家重要涉及单位意见，共有6家单位提出10条意见。我局根据相关单位的意见和建议，对相应内容进行修改完善。同时，针对被部分采纳和未被采纳建议，我局已通过政务网函告相关单位采纳情况。

  三、召开座谈会

  （一）前期调研座谈

  2024年5月23日和6月27日，我局组织属地房管机构、法律顾问、业务顾问等召开2次《实施意见》起草前期调研座谈会，主要收到10条意见建议。根据意见和建议的主要内容，我局对相应内容进行细化完善。同时，针对被部分采纳和未被采纳建议，我局已于座谈会上进行充分沟通和现场答复。

  （二）征求意见座谈

  2024年9月9日，我局组织10家物业企业代表召开《实施意见》征求意见座谈会，未收到相关意见。

  四、实地走访

  2024年9月5日、6日，我局实地走访江海五居（江海社区）、名悦居委、北街居委、景怡佳苑业委会、恒盛一期89弄业委会、目华新村业委会，征求相关代表对《实施意见》的意见，主要收到2条意见建议。针对意见和建议的主要内容，我局已于走访座谈会上进行现场解答，由于相关内容已在有关文件中作出详细规定，故未对涉及内容进行修改。