我能买房吗？限售篇

1、问：本市限购政策从何时开始实施？

   答：根据《关于本市贯彻<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》等规定，本市自2011年1月31日起实施住房限购政策。

2、问：限购政策所指的“家庭”是什么？

   答：是指夫妻双方或夫妻双方及未成年子女组成的家庭。

3、问：什么是“本市户籍家庭”？

   答：本市户籍家庭指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。

4、问：限购政策中，如何判断购买住房的时间？

   答：购买住房的时间以购房合同网上备案（网签合同）日期为准。

5、问：限购政策是否有面积限制？

   答：限购政策按住房套数计算。

6、问：本市户籍家庭成员名下均无住房，可以购买几套住房？

   答：可以购买两套住房。

7、问：本市户籍家庭，在符合限购政策的前提下，若购买住房，其未成年子女是否可以单独作为购买人？

   答：可以。

8、问：本市户籍单身人士（成年）已单独拥有住房的，是否还能购买住房？

   答：不能。

9、问：本市户籍单身人士（成年）无单独住房，限购政策实施前与父母共有两套及以下住房，是否还能购买住房？

   答：还能购买一套住房。

10、问：本市户籍单身人士（成年）无单独住房，限购政策实施前与父母共有三套及以上住房，是否还能购买住房？

   答：不能再购买住房。

11、问：本市户籍单身人士（成年）无单独住房，限购政策实施前与父母以外的其他人共有一套及以上住房，是否还能购买住房？

   答：不能再购买住房。

12、问：本市户籍单身人士（现已成年）无单独住房，限购政策实施后，在未成年时与父母共有两套及以下住房，是否还能购买住房？

   答：还能再购买一套住房。

13、问：本市户籍单身人士（现已成年）无单独住房，限购政策实施后，在未成年时与父母共有三套及以上住房，是否还能购买住房？

   答：不能再购买住房。

14、问：本市户籍单身人士（现已成年）无单独住房，限购政策实施后，在未成年时与父母以外的其他人共有一套及以上住房，是否还能购买住房？

   答：不能再购买住房。

15、问：本市户籍单身人士无单独住房，限购政策实施后，在成年时与父母共有一套及以上住房，是否还能购买住房？

   答：不能再购买住房。

16、问：外地户籍家庭成员名下均无住房，可以购买几套住房？

   答：可以购买一套住房（需提供自网签合同之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上的社保或个人所得税证明）。

17、问：外地户籍家庭个人所得税或城镇社会保险补缴后能购买住房吗?

   答：不能。

18、问：外地户籍家庭购买住房，夫妻中只有一方缴纳个税，合同上是否可以同时写两个人的名字？

   答：可以。

19、问：夫妻一方为本市户籍，另一方为外地户籍，本市一方在限购政策前与父母共同购买了一套住房，外地一方名下无房，现外地一方是否可以单独购买一套住房（房地产权证上只写外地一方名字）？

   答：不可以，若以本市户籍家庭购买住房，购房人中至少有一人为本市户籍。

20、问：港澳台地区居民和华侨可以在本市购买住房吗？

   答：港澳台地区居民和华侨可以在本市购买一套自住的住房，并提供在本市工作、学习和居留的证明及在境内无其他住房的书面承诺。

21、问：港澳台同胞与内地人士结婚，且内地人士为外地户籍，两个人共同购买住房，有什么要求？

   答：应按照外地户籍家庭在本市购买住房的限购政策标准执行。

22、问：港澳台人士在上海购买住房，是否可以提供在外地的工作证明？

   答：不可以。

23、问：外籍个人可以在本市购买住房吗？

   答：在本市工作满一年的外籍个人可以在本市购买一套自住住房，并提供在本市工作满一年的证明及在境内无其他住房的书面承诺。

24、问：夫妻一方（外国籍）名下有两套住房，另一方（本市户籍）名下无住房，本市一方在本市是否还可以购买住房？未成年子女是否还可以购买住房？

   答：外国国籍和本市户籍组成的家庭按照本市户籍家庭计算，该家庭名下已经有两套住房，所以不能再购买住房。子女为未成年子女，也计入该家庭，所以也不能购买住房。

25、问：境外机构可以在本市购买办公用房吗？

   答：不可以。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构不得购买办公用房。

26、问：境外机构在本市设立的分支、代表机构可以在本市购买住房或办公用房吗？

   答：境外机构在本市设立的分支、代表机构可以在本市购买办公所需的非住宅房屋。

购房时该注意什么呢？交易篇

27、问：如何找房源？

   答：可通过房地产经纪机构门店、报纸广告、登录网上房地产（www.fangdi.com.cn）等网站或通过朋友介绍等途径寻找房源。

28、问：房地产经纪机构有哪些作用？

   答：房地产经纪机构一般可以根据客户需求需找房源或适合的交易方，并提供相关的房产咨询及经纪服务。

29、问：什么是房地产交易经纪服务合同？

   答：经纪服务合同是指房地产经纪机构、经纪人和房地产交易委托人之间订立的关于提供房地产经纪服务的合同。

30、问：与房地产经纪机构签订经纪服务合同时应注意些什么？

   答：1、审查房地产经纪机构资格，尽量选择已在房地产管理部门备案的房地产经纪机构；2、注意查看房地产经纪人证书；3、审查授权委托书，确认对方是上家的合法代理人；4、签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；5、看清楚违约责任及相关条款等。

31、问：什么时候去看房最好？

   答：最佳看房时间是在白天和下雨天。白天日照强，可以看出房屋瑕疵，下雨天可以看出房屋是否有渗水等问题。

32、问：看房时应该注意什么？

   答：看房时应该注意观察房屋的天花板是否渗水、观察地表是否有返潮等现象，购买顶楼或者底层住宅的购房人尤其应注意观察是否有上述现象。另外，还应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动等。

33、问：和上家洽谈要注意些什么？

   答：和上家洽谈是购房的重要环节，通过全面有效的沟通，可了解上家资信、房屋状况（有无抵押、租赁、司法、行政限制等），并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违法责任等）进行磋商。

34、问：为什么要约定上家迁走户口？

   答：下家取得房地产权证后，可办理房屋的水电煤、户口等事宜的交接手续。一般情况下，如原户口尚未迁出，新户口不能迁入，将可以产生影响小孩上学等问题。因此，建议在合同中约定上家迁出户口的期限及相应违约责任。

35、问：查验上家的房地产权证和身份证时应注意些什么？

   答：下家应认真查验上家的房地产权证，注意不要忽略房地产权证最后页附记栏的内容，查看有无交易限制等信息，并确认权利人与身份证持有人为同一人。

36、问：什么是产调？

   答：产调又称房地产登记簿查询，是指对交易房屋的有关状况（包括抵押、查封、租赁等信息）进行全面调查以保证交易安全。

37、问：为什么必须进行产调？

   答：产调既是审税需要，也能帮助购房人及时了解房屋状况。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

38、问：去房地产交易中心产调要带些什么材料？

   答：凭本人身份证及需要查询的房屋地址可至房屋所在地房地产交易中心申请该房屋产调。

39、问：到房地产交易中心可以查询到哪些与房屋有关的房地产登记簿信息？

   答：房地产登记簿信息，包括房屋产权信息、土地信息、抵押信息、预告登记信息、权利限制信息、房屋租赁信息、异议登记信息和文件登记信息等。购房过程中，为避免遗漏重要信息，建议购房人查询与交易房屋有关的全部房地产登记簿信息。

40、问：为什么要关心上家产权来源？

   答：不同的产权来源会产生不同的税费，导致买卖双方协议达成的到手价和实际支付金额之间可能存在较大差距。

41、问：房地产产权来源主要有哪些？

   答：产权来源主要有：1）新建2）买卖3）房改售房4）交换5）赠与6）继承7）分立合并8）投资入股9）拍卖10）遗赠11）抵债12）裁决等。

42、问：被查封的房屋可以交易吗？

   答：不可以。

43、问：土地使用权已经被政府部门收回的房屋可以交易吗？

   答：不可以。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，依法收回土地使用权的房地产不得转让。

44、问：不满五年的共有产权房（经适房）可以交易吗？

   答：不可以。

45、问：不满三年的配套商品房（动迁房）可以交易吗？

   答：不可以。

46、问：购买已出租的房屋会有什么影响？

   答：根据买卖不破租赁的规定，购买人需继续履行原租赁合同的权利和义务，因此购买已出租的房屋会对购房人的自住自用情况产生影响。由于房屋租赁合同登记实行自愿登记的原则，租赁情况不一定能在房地产登记簿中体现，所以购房前应多次实地看房，确认房屋是否出租。

47、问：过户给亲属、朋友或不通过房地产经纪机构成交的房屋可以去哪里网签合同？

   答：朋友、亲属或不通过房地产经纪机构交易的房屋买卖，可直接去房屋所在地的房地产交易中心办理，且只需支付合同工本费用。

48、问：签订《买卖合同》要注意些什么？

   答：《买卖合同》中应明确各个阶段交易双方的权利义务，约定合同价款、付款时间及方式、交房期限、户口迁移、签订日期、违约责任等细节。交易双方应注意权利义务对等，特别注意合同首页的告知事项。同时在网签合同时，买卖双方应自行输入合同密码并注意保密，避免他人获取密码后对合同内容进行修改。

49、问：哪些申请人的买卖合同需要公证？

   答：1、外国自然人；2、华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；3、港、澳、台居民；4、在外国和港、澳、台地区登记注册的法人或其它组织。

50、问：上家查询到其所有房屋已被网签合同，而自己却不知情，该怎么办？

   答：房地产权利人可持房地产权证和本人身份证至市房地产交易中心网上房地产部门（南泉北路201号二楼）咨询办理相关手续。

51、问：二手住房买卖，下家如何避免上家一房两卖？

   答：买卖双方应共同至房屋所在地的房地产交易中心或有资质的房地产经纪机构门店进行网签合同。合同签订后，下家应督促上家尽早共同至房地产交易中心办理过户手续，避免由此产生的法律风险。

52、问：设定抵押的房屋如何安全交易？

   答：通常情况下，买卖合同签订后上家会要求下家支付定金或者首付款，而许多房屋设定有抵押，为避免上家拿了钱不去还贷导致无法注销抵押权和无法过户的情况发生，建议下家在合同中约定上家未及时还款的违约责任，并尽早陪同上家至贷款银行办理还清贷款的手续。

53、问：业主购买了一套商品住房及同小区的一个车位，在车位尚未找到买家前，是否能先将房屋出售？

   答：不可以。根据《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，转让车位的，受让对象应当是该物业管理区域的业主，且一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位。

54、问：是否可以以个体工商户的名称购买住房？

   答：不可以。

55、问：如何申请贷款？

   答：1）纯公积金贷款可向上海市公积金管理中心申请；20商业贷款或组合贷款可委托房地产经纪机构，也可自行寻找贷款银行。详细情况请咨询具体银行。

56、问：如何认定首套住房？

   答：房地产交易中心不认定首套住房。涉及贷款及税务问题，可咨询银行及税务部门。

57、问：如何区分普通和非普通住宅呢？

   答：享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件

      （自2014年11月20日起实行）：

       1、房屋需为五层以上（含五层）的多层高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

       2、单套建筑面积在140平方米以下；

       3、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

58、问：什么是房屋状况查询？

   答：房屋状况查询是指购房人签订购房合同后，查询其家庭名下共有多少住房，是否符合购买住房条件，所需材料同审税材料基本一致（包括购房人身份证明、户口簿、结婚关系证明、购房合同等）。

59、问：原有房屋被征收（拆迁）后，又购买了新的住房，但在房屋状况查询过程中还查到了原有房屋的登记信息，应当如何办理？

   答：原有房屋权利人可持区县房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明或房屋动拆迁安置协议（房屋征收与补偿安置协议）、房地产权证等材料至被征收房屋所在地的房地产交易中心申请办理注销登记。

60、问：房屋状况查询和审税过程各需要多少天？

   答：完成房屋状况查询一般需五个工作日，查询完成后再到税务窗口审税，完成审税一般需十个工作日。

61、问：交房时需注意哪些相关费用？

   答：交房时，一般需注意上家是否已缴清物业管理费、水电煤等费用。若上家未缴清相关费用，下家可能会承担不必要的损失。

我该怎么办理房地产登记呢？登记篇

62、问：房地产权证上是夫妻俩的名字，如果想把自己小孩的名字加上去，应当如何办理？

   答：可至房屋所在地的房地产交易中心申请办理房地产买卖或赠与的转移登记。

63、问：房地产权证上是配偶一方的名字，如果想把配偶另一方的名字加上去（或是原本配偶双方的名字，现在想减去一方的名字、又或是想把一方的名字改为另一方的名字），应当如何办理？

   答：可至房屋所在地的房地产交易中心申请办理配偶间变更登记。如原房屋有抵押贷款的，还应当先至贷款银行办理相关抵押变更手续。

64、问：房地产权证上是儿子和公婆的名字，如果想把儿媳的名字加上去，公婆是否必须到场？

    答：应当共同至房屋所在地的房地产交易中心申请办理。

65、问：房地产权证上是配偶一方的名字，如果房屋卖掉或抵押，配偶另一方是否需要到场签字？

   答：不需要。只要房地产权利人来申请办理即可。

66、问：房屋买卖过户，如果卖出方年纪大了（或因为其它原因）不能亲自到场，可以委托他人吗？

   答：可以，但应办理委托公证。

67、问：房地产权利人为外国籍，房地产权证上是否可记载其外文名字？

   答：房地产权证记载的是权利人的中文名字（简体）。如有需要，房地产权利人可在申请登记时一并提出将其外文名字记载于房地产权证附记栏内。

68、问：房地产权利人死亡的，其继承人是否可以直接将房屋出售？

   答：不可以。应先办理房地产继承的转移登记后，再办理相关出售事宜。

69、问：有违法搭建的房屋或者承重结构被损坏的房屋是否可以办理过户、抵押等登记？

   答：不可以。应当先拆除违法建筑或修复房屋承重结构，由行政执法机构认定附有违法建筑或损坏房屋承重结构已完成整改，并在房屋登记簿做相关记载后，才可办理其他相关登记。

70、问：申请人办理登记时，是否可以直接提交外国机构作出的证明文件（如公证文书、婚姻证明、出生证等）？

   答：不可以。须经我国驻该国使（领）馆公证或认证，如当事人事先向当地公证人申办公证的，该公证书须经该国外交部或其授权机构和我国驻该国使（领）馆认证。涉及外文内容的还须由有资质的翻译机构翻译成中文。

71、问：申请人办理登记时，是否可以直接提交香港、澳门有关机构作出的公证文书？

   答：在香港、澳门申办用于内地使用的公证文书应当由我国司法部委托的“中国委托公证人”办理，该公证文书须经中国法律服务（香港）、（澳门）有限公司加章确认。

72、问：申请人办理登记时，是否可以直接提交台湾有关机构作出的公证文书？

   答：不可以。台湾同胞持台湾地区公证机构出具的公证文书在本市使用，须经上海市公证协会核对并出具确认当事人持有的正本与海基会寄送的公证书副本核对一致的证明，方可予以认可或采信。

73、问：一手商品住房交易过户时（未办理预购商品房预告登记）需要提供哪些资料？

   答：1、申请书（原件）；2、身份证明（复印件）；3、《上海市商品房出售合同》（原件）或《上海市商品房预售合同》及房屋交接书（原件）；4、《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（原件）；5、地籍图（原件二份）；6、房屋平面图（原件二份）；7、契税完税凭证（原件）。

74、问：一手商品住房交易过户时（已办理预购商品房预告登记）需要提供哪些资料？

   答：1、申请书（原件）；2、身份证明（复印件）；3、预购商品房预告登记证明（原件）；4、《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（原件）；5、房屋交接书（原件）；6、地籍图（原件二份）；7、房屋平面图（原件二份）；8、契税完税凭证（原件）。

75、问：二手商品住房交易过户时需要提供哪些资料？

   答：1、申请书（原件）；2、身份证明（复印件）；3、房地产权证书（原件）；4、《上海市房地产买卖合同》（原件）；5、地籍图（原件二份）；6、房屋平面图（原件二份）；7、契税完税凭证（原件）。

76、问：申请产权过户需要多长时间？

   答：一般情况下，自房地产交易中心受理之日起二十日后可领取房地产权证。如需补件，以补齐登记资料之日为受理日。

77、问：过户登记申请被受理后，双方当事人协商不准备继续办理下去了，是否可以撤回申请？

   答：在房地产交易中心未将申请登记事项记载、公示于房地产登记簿前，原申请人可以共同向房地产交易中心申请办理撤回申请。

78、问：房屋买卖双方在合同履行中产生了纠纷，买方是否可以申请异议登记？

   答：不可以。根据《上海市房地产登记条例》第六十五条的规定，房地产权利的利害关系人认为房地产登记簿记载的土地使用权人、房屋所有权人等事项有错误，房地产登记簿记载的房地产权利人不同意更正，且利害关系人不能提交行政机关、人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件证明房地产登记簿记载的权利归属等事项确有错误的，可以持权利归属等事项可能存在错误的有关证据申请异议登记。

79、问：办理房地产抵押注销需要多久？

   答：自房地产交易中心受理之日起七日。

80、问：抵押注销需要提供什么资料？

   答：1、申请书（原件）；2、身份证明（复印件）；3、房地产登记证明（原件）；4、证明房地产抵押权终止的文件（原件）。

81、问：私人间借贷办理的抵押，现在借款已还清，办理抵押权注销是否需要双方到场？

   答：抵押权注销登记由抵押权人申请即可。

82、问：房地产权证可以设置密码吗？

   答：个人住房的房地产权证可以设置密码。

83、问：房地产权证加密有什么作用？

   答：我国实行房地产权属登记发证制度。如果房地产权证加载过密码，房地产交易登记时，房地产权利人正确输入密码后方可受理，这样可以有效杜绝因伪造身份证（或假冒房地产权利人）或伪造房地产权证而产生的虚假房地产交易和虚报房地产登记的现象，起到进一步保障房地产交易安全的作用。

84、问：本市房地产权证何时开始加载密码？

   答：本市自2005年4月起对个人住房的房地产权证推行以自愿为原则的密码加载业务。在此基础上，房地产交易中心于2006年9月起对个人住房的房地产权证设置初始密码。权利人需要更改初始密码的，可凭初始密码、本人身份证等材料至房屋所在地的房地产交易中心办理。

85、问：权证加密要收费吗？

   答：房地产权证加密不向权利人收取任何费用。

86、问：房地产权证可以设置多个密码吗？

   答：如房屋为单位权利人所有，房地产权证只加载一个密码；如房屋为多个权利人共有，房地产权证可只加载一个密码，也可根据权利人的意愿加载多个密码。

87、问：加载的密码可以修改吗？

   答：可以。加载密码后，房地产权利人因故需要变更密码的，可至房屋所在地的房地产交易中心办理。

88、问：是否只有房地产权利人本人才可以加载密码？

   答：原则上须由房地产权利人本人亲自到房地产交易中心申请加载密码。权利人委托他人申请加载密码的，应当提交经公证的委托书。

89、问：房地产权证密码忘记了, 有什么补救措施吗？

   答：加载密码后，房地产权利人应妥善保管密码。权利人因遗忘或泄露等原因要求密码挂失并补办的，可以向房地产交易中心提出书面申请，并提供身份证明（原件）和房地产权证（原件），房地产交易中心将在十五日内办结。届时权利人可凭身份证明（原件）和《密码挂失补办回执》到房地产交易中心办理有关手续。

90、问：办理房地产登记时，密码输错了怎么办？

   答：房地产权证加载密码的，房地产权利人在办理登记手续时，应当输入密码，密码正确方可受理。如连续三次输入密码错误，该密码即失效，同时相应的登记手续不予受理，权利人应按“密码挂失补办”的程序重新加载密码。

91、问：房地产权证遗失了怎么办？补证需要多久？

   答：房地产权利人可以申请补办房地产权证。权利人为多人的，所有权利人均需到场。房地产交易中心在受理后的十五日内在市住房保障和房屋管理局、市规划国土资源局门户网站上刊登灭失、遗失声明，并连续刊登三十日，无异议或异议不成立的予以补证。

92、问：房地产权证不小心被撕破了，可以申请换一本吗？

   答：房地产权利人可持本人身份证（原件）和破损的房地产权证（原件）至房屋所在地的房地产交易中心申请办理换证登记。

93、问：如何申请房屋租赁合同登记备案？

   答：应当由房屋租赁合同双方当事人共同向房屋所在地的房地产交易中心申请，并提交身份证明（复印件）、房地产权证等权属证明或者租用公房凭证（原件）、房屋租赁合同（原件）等材料。其中涉及居住房屋租赁合同备案的，应当根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第十三条的规定，在租赁合同订立后三十日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。

94、问：如何办理注销房屋租赁合同登记备案？

   答：房屋租赁合同登记备案的申请人可以共同申请注销房屋租赁合同登记备案。房屋租赁合同约定租赁终止期限的，期限届满后房屋租赁合同一方当事人可以单方申请注销房屋租赁合同登记备案。

我到底该缴多少税费呢？税费篇

95、问：个人买卖住房可能涉及哪些税费？

   答：一般来说,上家税费主要包括：1、营业税；2、个人所得税；3、土地增值税；4、交易手续费等。下家税费主要包括：1、契税；2、房产税；3、交易手续费；4、登记费等。

96、问：申请契税和房产税需要准备哪些材料？

   答：一般需要：买卖合同、身份证明、家庭户口本、结婚证明或单身证明、未成年子女出生证明、房地产权证、产调结果等材料。

97、问：契税该缴多少？

   答：所购住房为普通住宅且属于家庭首次购买住房——90平米以下（含90平米）——合同价或核定价的1%；——90平米以上140平米以下——合同价或核定价格的1.5%；所购住房为非普通住宅或属于非首套住房——合同价或核定价的3%。

98、问：房产税的起征标准是什么？

   答：1、2011年1月28日起，本市户籍家庭购买第二套住房后，若人均面积超过60平米，需就超过部分缴纳房产税。例如，一家三口第一套住房面积为100平方米，新购一套住房面积为100平米，该家庭需就20平米缴纳房产税。

     2、2011年1月28日起，非本市户籍家庭购买住房均需缴纳房产税。

99、问：房产税怎么计算？

   答：房地产税计算公式：超出面积*合同单价（或核定单价）*70%*0.4%或0.6%

   注：单价>32384元（按本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍）按0.6%计算；单价<=32384元（按本市上年度新建商品房平均销售价格2倍）按0.4%计算。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格由市统计局每年公布。具体房产税减免情况请以税务部门认定为准。

100、问：合同价可以做低吗？

   答：税务部门核税时将对交易房屋进行市场评估，合同交易价格低于评估价格的，以评估价格来核定应缴税额。

101、问：如何计算二手住房交易和登记费用？

   答：上下家需分别缴纳每平方米2.5元的住房交易手续费，下家另需缴纳登记费80元，抵押权人需缴纳抵押登记费40元（如有抵押）。